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无产权房屋租赁纠纷案 |
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韩树堂、韩兆升诉泾阳县云阳供销社无产权房屋租赁纠纷案
解放前，韩树堂在原籍三原县有土地６８亩，房屋３２间；１９４３年，又在泾阳县云阳镇买庄院一处，计房屋５２间，占地６亩，解放时出租给他人使用。１９５２年１月，经人介绍，由韩树堂之母出面，以韩树堂之子韩兆升（当时７岁）的名义，将泾阳县云阳镇的房屋全部出租给泾阳县云阳供销社，双方订立了租赁契约。约定：年租金为小麦２１６０斤；租期只许客辞，不许主夺；供销社如需修改另建，得通过韩家，若有损坏，得负赔偿责任。１９５２年２、３月，三原县进行土改，韩树堂只申报了原籍三原县的土地和房屋，其家庭成份被定为地主成份，本人被定为地主份子；在三原县的土地被没收分配，房屋未动。韩树堂对在泾阳县云阳镇的５２间房屋和６亩土地，隐瞒未报。三原县政府对韩树堂在外县的土地、房产不知情；泾阳县政府因此时房屋归供销社使用，故认为是公产房，没有给韩树堂登记产权，也未给云阳供销社登记产权。１９６５年，韩树堂在三原县的３２间房被补改，留给韩树堂家３间，其余全部分配。云阳供销社自租房后，租金付至１９６４年上半年，因供销社修房，以修理费用折抵租金而停付。文化大革命中，供销社修房开支帐本丢失，折抵租金一直未算。１９８１年，云阳供销社开始按原契约约定继续给付租金。１９８５年，因房屋山墙被雨淋倒塌，云阳供销社自行修复后，要求再以修理费用折抵房租，韩树堂不同意，云阳供销社即停付租金，双方发生纠纷。云阳供销社承租此房后，至发生纠纷时，已将原承租的５２间房屋全部翻修改建，并在院内增建了房屋、水塔等设施。
１９８７年１０月，韩树堂、韩兆升父子诉至泾阳县人民法院，要求变更与云阳供销社的房屋租赁合同期限，结清云阳供销社所欠租金，云阳供销社赔偿私自拆房所造成的经济损失，收回部分房屋自用。
云阳供销社辩称，房屋租赁契约是双方自愿订立的，不存在更改租赁期限的问题；１９８１年以前以修理费折抵租金是双方同意的，现帐本已丢失，无法查清；１９８５年以后的房租也应以房屋修理费相抵。故不同意原告方的诉讼请求。
泾阳县人民法院经审理认为：双方当事人订立的房屋租赁契约已履行多年，属有效的民事法律行为。原租赁期限定为“只许客辞，不许主夺”，显失公平，应予变更。但契约未订承租人迁出时限，故原告请求近期终止租赁关系，不切实际。承租人在承租期间，未和出租人协商，而将承租房大量拆除另建，应以所建同等房屋补偿。１９６４年至１９８０年以修房开支抵顶租金，因承租人帐本丢失，抵顶视为到期。１９８５年承租人自行修房损失，属其管理及自然原因，不再以租金相抵。唯房屋租金偏低，应以当地现行标准计算为妥。依照国务院《城市私有房屋管理条例》第十五条、第十六条、第十九条和第二十条之规定，泾阳县人民法院于１９８９年６月２９日判决：
一、云阳供销社拆除原房后所建的街房６间、厦房１８间，顶作原租房屋，短少的租房１６间以东院８间（安间）街房抵补，判决生效十年后，由出租方按租赁契约的使用范围收回管理使用。在此期间，出租方对房屋必须及时、认真地检查、修缮，保障住房安全；修缮可与承租方合修，费用可用租金折抵。
二、云阳供销社在院内所建的库房、门房、水塔等设施使用至２０１０年迁出。
三、１９８５年至判决生效期间的房租，按原合同标准两月内一次性结清。
四、变更后的房屋租金为每月１平方米０．７０元，房屋面积折合为４６２．２２平方米，年租金共计３８８２．６５元，判决生效后为每年６月３０日及１２月３０日两期付清。
判决后，双方当事人均不服，上诉于咸阳市中级人民法院。韩树堂、韩兆升除坚持原诉理由外，还认为租赁合同应终止，不应再延续十年。云阳供销社上诉认为，所承租的房屋系出租方隐瞒应予没收的房屋，是违反土地改革法的行为，现应收归国有。
咸阳市中级人民法院经审理认为：土改时，韩树堂被定为地主份子，三原县已为其家保留了自留房，其余房屋应在没收之列。但土改时，韩树堂将其在泾阳县云阳镇的５２间房屋隐瞒未报，应视为公产。根据该房屋未确权给韩树堂，以及由云阳供销社一直占有和使用的实际情况，争执的房屋所有权应归泾阳县人民政府所有。原审判决错误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，咸阳市中级人民法院于１９９２年６月９日判决如下：
一、撤销一审判决。
二、改判为：云阳供销社与韩兆升于１９５２年１月１２日所签订的租房合同为无效合同，双方所争议之５２间房屋为公产，所有权归泾阳县人民政府所有。
三、驳回双方当事人的诉讼请求。
【评析】
本案一、二审判决大相径庭，其根本原因在于适用法律不同。而适用法律不同，又取决于对当事人争执的房屋的定性。一审判决仅以当事人之间有房屋租赁合同关系，而按一般房屋租赁法律关系处理；二审判决则以争执房屋应属土改没收房屋，韩树堂隐瞒不报，又未确权给他为理由，认定争执房屋应属公产，双方当事人的租赁合同无效，从而从根本上改变了一审的定性和处理结果。此两种处理结果，哪一种正确呢？应从以下几个方面来分析：
一、土地改革是依法剥夺剥削者财产，重新确立土地、房屋等财产所有权关系的变革。按《中华人民共和国土地改革法》的规定，地主属土改对象，其在农村中的土地、房产，除按给出路政策，给其留出必要的份额外，其余均应作胜利果实没收，重新分配。此种规定具有强制性。因此，在土改以后，对于地主隐瞒的、漏报的土地、房产，一经查出，均应予以没收处理。同时，对于地主在土改以前通过出租、出典等方式而由他人占有的土地、房屋，只要所有权仍为地主所享有的，也都应作为胜利果实参加土改重新确权。经过土改后，地主仅对政府为其保留的财产享有所有权，不属保留范围内的财产，不再享有所有权。本案中，在补改时，为韩树堂家保留了３间住房，等于明确了韩树堂不再对原属他及他家所有的其他房产拥有所有权。因此，从此时并追溯到土改时，韩树堂一家仅有３间房屋的产权，其余房产均属没收范围，归分配对象所有或政府所有。故在双方争执的５２间房屋未确权给韩树堂家所有的情况下，该５２间房屋应视为公产。因韩树堂不是所有权人，故其以所有人的名义（包括他家其他人）与他人建立的出租关系无效。因此，二审判决对此问题的处理是正确的。
二、从最高人民法院关于地主在土改时隐瞒未报的房屋应如何处理问题的有关原则来看，象本案这种情况，应当按最高人民法院１９９０年６月１３日（８９）民他字第１３号函的精神处理。即当事人在土改时被定为地主成份，政府已为其保留住房的，其余未确权给他的房产均属没收范围，应定为公产。虽然本案一审判决时该函还没有下达，但对这类情况应作这种定性，是其应有之意，而不应以该函何时下达为理由而不作这种定性。这和当事人在土改时被定为地主成份，当时将其房产申报后，政府给其保留住房而漏登的情况不一样。这种漏登的，不应按没收处理。
三、韩树堂一方从土改时至发生纠纷时，一直以所有人的名义对争执之房行使所有权，时间长达３５年之久，是否可以按善意占有制度而认为其取得了所有权呢？不能。一方面，我国民法上还没有占有时效的规定，不可能适用占有时效而确认其权利。另一方面，这种占有并不是善意占有，而是一种恶意占有，是一种对抗公法的行为，即使有占有时效的规定，也不能承认其权利。
基上所述，二审法院根据韩树堂家在土改时被定为地主成份，本人被定为地主份子，土改时隐瞒不报争议房产，政府又未确权给他的具体情况，认定应属没收之列，５２间房应视为公产，双方当事人为此房所签订的房屋租赁合同无效，是正确的。
这样认定的结果，是否需要向韩树堂一方追回其已经收取的租金呢？按照处理这类问题的有关政策，一般是不需要追回的，仅将争执之房宣布为公产即可。
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