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厂房租赁合同纠纷案 |
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厦门市交通运输公司诉厦门宏达洋伞工业有限公司厂房租赁合同纠纷案
１９８８年６月２８日，厦门市交通运输公司（下称交运公司）与厦门宏达洋伞工业有限公司（下称宏达公司）签订了一份厂房租赁合同。合同规定：１、交运公司将位于厦门市仙岳路８号的钢筋混凝土全框架结构主体厂房和２幢７６０平方米的房屋出租给宏达公司使用；２、主体厂房租用时间６年，即从１９８８年８月１日起至１９９４年７月３０日止。主体厂房面积３８４９平方米，月租金每平方米５元，宏达公司应于每月５日前将当月租金付给交运公司；３、在租赁期内，宏达公司对交运公司输送的劳力应优先安排，劳务合同双方另行商定；４、租赁期内，如增加土地使用税、房产税等，其增加部分由宏达公司支付，但交运公司应提交有关增加收费的依据；５、宏达公司对所承租的厂房等负有保管、维修责任。合同签订后，交运公司依约将厂房等交给宏达公司使用，并输送了一些劳力，但双方未再签订劳务合同。由于交运公司输送的劳力无法适应宏达公司安排的工作，大部分已离开宏达公司。１９９０年１１月２９日，交运公司函告宏达公司要求变更厂房的租期，宏达公司回函表示正在积极另寻厂址。１９９１年元月，交运公司先后２次函告宏达公司要求提高租金，遭宏达公司拒绝，交运公司遂于１９９１年７月１３日向厦门市湖里区人民法院提起诉讼。
原告交运公司诉称：其与被告于１９８８年６月２８日签订厂房租赁合同后，被告未全面依约履行，将其输送的劳力大部分解雇。原房屋月租金每平方米５元，是以被告能安排其员工就业为条件。现商品厂房管理成本上升，被告违背原合同订立基础，该合同租金应按厦门市人民政府规定的商品房租金标准予以调整。请求法院判令被告：厂房租金从１９９１年８月份起每平方米每月租金由５元提高到１２．５５元。
被告宏达公司辩称：合同签订后，其始终严格履行合同，分别优先安排原告输送的劳力。由于原告未按合同规定协助其做好原告输送人员的教育工作，致使大部分劳力因各种原因而要求回归原告方。原告以此为借口要求变更合同，没有事实依据。原告所依据的厦门市房管局规定基本租金标准不适用于原告、被告所签订的合同，对其无溯及力，而且该规定不具备普遍约束力。原告之诉不能成立。
厦门市湖里区人民法院查明：１９９０年６月９日，厦门市人民政府转发了厦门市物价委员会、市房地产管理局《关于调整非住宅用房租金标准的报告》。该报告确定，非住宅用房租金的计算办法应根据国家关于房屋商品租金由折旧费、维修费、管理费、税金、利息、利润、保险费和土地使用费八项因素构成的要求以及地段、用途的加减原则进行计算。钢筋混凝土全框架结构类型的房屋基本商品租金为每月每平方米１２．５５元。其中维修费为每年每平方米３元，利润为租金的１０％。
该法院经审理认为：交运公司与宏达公司签订的厂房租赁合同为有效合同，但合同中规定的主体厂房租金每平方米５元，显然偏低。根据国家对整个房地产业改革的要求及厦门市人民政府的有关规定，交运公司要求变更合同约定的厂房租金条款，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国经济合同法》第二十七条第一款第二项之规定，于１９９２年１月１７日作出判决：交运公司与宏达公司于１９８８年６月２８日签订的房屋租赁合同第一款，主体厂房（面积３８４９平方米）每月每平方米租金５元变更为１２．５５元（时间自１９９１年８月１日起计算），已到期的调租差价款项，宏达公司应在本判决生效后一个月内付清。
一审判决后，宏达公司不服，于１９９２年元月２０日向厦门市中级人民法院提起上诉，称：原审判决适用法律不当。首先，该纠纷合同并非依国家计划而签订的，厦门市人民政府的文件也非国家计划部门制定的，因此，不能适用《经济合同法》第二十七条第一款第二项的规定。且该文件不具有普遍约束力及强制力。其次，签订合同时，每月每平方米租金５元是与租赁物的使用价值相适应的，原审法院认定租金显然偏低，没有法律依据。
厦门市中级人民法院经审理认为：交运公司与宏达公司签订的厂房租赁合同为有效合同。由于双方确定的厂房租金每月每平方米５元低于该厂房出租的成本，不能以租养房，导致交运公司无法继续履行合同，其要求变更合同约定的厂房租赁条款，是合法的，应予采纳。但考虑到宏达公司按约在租赁期内负担厂房的维修义务及其对租金的承受能力，故维修费及利润应从租金的构成因素中剔除。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国经济合同法》第二十七条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十三条第一款第（二）项之规定，于１９９２年８月１２日判决：一、变更厦门市湖里区人民法院判决，从１９９１年８月１日起，交运公司与宏达公司签订的厂房租赁合同第５条第１款中的厂房（面积３８４９平方米）每月每平方米租金５元更改为１０．６２元。二、已到期的租金差价款项，宏达公司应于本判决生效后一个月内付清。
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