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公司房屋租赁合同纠纷 |
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北京市第二城市建设工程公司诉北京传风公司房屋租赁合同纠纷案
原告（反诉被告）北京市第二城市建设工程公司，住所地北京市海淀区复兴路８１号。
法定代表人崔树江，经理。
委托代理人周兴嘉，华联经济律师事务所律师。
委托代理人宋光辉，男，北京市第二城市建设工程公司房地产部副部长，住北京市海淀区学院南路６２号。
被告（反诉原告）北京传风公司，住所地北京市昌平区城区镇创新路１７号。
法定代表人黄伟良，经理。
委托代理人庞民京，北京市北方律师事务所律师。
委托代理人张颖，北京市北方律师事务所律师。
原告北京市第二城市建设工程公司（以下简称第二城建公司）诉被告北京传风公司（以下简称传风公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告第二城建公司之委托代理人周兴嘉，被告传风公司之委托代理人庞民京、张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告第二城建公司诉称，本公司与传风公司于１９９５年１１月签订房屋租赁合同，约定将本公司院内的７号办公楼及西配楼等约１万平方米的房屋出租给传风公司使用，租期１８年，抟风公司在合同签订的第一年至第三年内，每年应支付费用６５。万元，第四年支付６８２万元，第五年支付７１６万元。双方对费用的支付方式也作了相应的约定。１９９５年１２月、１９９6年１月１６日和３０日，双方又签订三份房屋租赁补充合同，分别对本公司所有的地下多功能厅（又称歌舞厅或地下歌舞厅）的设备、器具，租赁房屋内外线电话及总机中继线以及食堂用具等物品，以３２万元、３５２０８０元和１２万元的价款转让给传风公司，并约定均于同年３月１日之前支付转让费。在履行合同中，传风公司仅支付房屋拆迁补偿费及租金３５０万元，水电费５０万元，其他款项至今未付。传风公司的行为已严重违反合同约定，故请求法院判决解除双方签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充合同；由传风公司支付搬迁补偿费、管理服务费、租金２２８２万元及违约金５１７０９７６元；由传风公司支付水、暖、电费２１５３３６．３１元，多功能厅及器具、食堂用具、电话的转让费７９２０８０及其违约金４２４２３８．０５元。
被告传风公司辩称，合同签订后，本公司已向第二城建公司支付定金３００万元，后又支付房屋租金５０万元和水电费５０万元。本公司在装修房屋时，发现所承租的房屋存在严重的安全问题。不符合《建筑抗震鉴定标准》，不能用于出租，且第二城建公司部分房屋没有产权证，没有办理房屋租赁证，办公楼、西配楼和停车场未按照双方约定交付时间交付，致使本公司装修工程无法竣工和验收。更无法使用和经营，造成巨大经济损失。本公司对房屋进行了室内外装修。本公司不同意第二城建公司的诉讼请求，同时反诉要求确认双方签订的房屋租赁合同及其房屋租赁补充合同无效；由第二城建公司返还定金及转让款等费用４００万元，并赔偿本公司因装修而产生的经济损失１１１０８３８．７２元。
第二城建公司对传风公司的反诉辩称，双方虽对定金作了约定，但在履行中，传风公司未支付定金。本公司虽未按约定交付办公楼和西配楼，但迟延时间并不长，未影响传风公司的施工，所以，不同意传风公司要求返还定金之请求。传风公司对所承租房屋进行装修、改造工程，没有办理验收手续，不应按竣工合格工程的造价来计算，同时还要考虑折旧等因素。双方在合同中已约定，如果传风公司迟延付款超过３个月，本公司有权解除合同，由此造成的一切经济损失由抟风公司自负，故不同意向传风公司进行赔偿。
经审理查明，１９９５年１１月６日，第二城建公司与传风公司签订房屋租赁合同，约定传风公司承租第二城建公司所有的，位于北京市宣武区长椿街西里７号楼所在院内的７号办公楼（含地下室）、西配楼（含地下室）、歌舞厅、食堂、车库（及院内停车场）浴室外、教室、值班室，建筑面积约为１万平方米。租期自１９９６年５月１日起，至２０１４年４月３０日止，共１８年，传风公司应支付搬迁补偿费６５５０万元、管理服务费２３４０万元、租金６７１０万元，共计１５６００万元。合同对传风公司每年应承担的费用约定为：第一年度至第三年度，抟风公司每年向第二城建公司支付搬迁补偿费６５０万元；第四年度支付搬迁补偿３０６万元、管理服务费１５６万元、租金２２０万元；第五年度支付搬迁补偿费３０６万元、管理服务费１５６万元、租金２５４万元。具体支付方式为：传风公司自合同生效后７日内，向第二城建公司支付定金３００万元，于１９９６年３月１日前支付１５０万元搬迁补偿费，１９９６年７月１日前支付搬迁补偿费２００万元；自第二年度起，传风公司每年分别于５月１日和９月１日前支付。第二城建公司的义务：对出租的房屋应拥有所有权；提供房屋使用证明；协助传风公司办理有关审批手续；抟风公司与当地政府和其他职能机关及周边居民的关系，协助办理工作人员的临时居住手续；１９９５年１２月３１日前搬空主楼办公楼，１９９６年１月３１日前搬空西配楼，于１９９６年底前交付教室。抟公司的义务：如约支付搬迁补偿费、管理服务费和租金；装修改造房屋必须符合建筑设计规范要求及安全、消防等规范要求，具体方案必须与第二城建公司协商、确认，并承担装修费用。双方对违约责任的约定：如果第二城建公司违约，除返还定金外支付违约金１的万元；如果传风公司违约，已支付的定金不退，并支付违约金１００万元，如果传风公司拖欠搬迁补偿费、管理服务费、租金达３个月，第二城建公司有权单方解除合同，由此造成的一切经济损失由抟风公司自负，并按每日０．５％比例支付滞纳金。１９９５年１２月双方签订房屋租赁补充合同，将第二城建公司所有的地下多功能厅的设备、器具以３２万元的价款转让给传风公司，交付时间为１９９６年３月１日；１９９６年１月１６日，双方第二次签订房屋租赁补充合同，约定第二城建公司以３５２ ０８０元的价款，将其出租房屋内的电话１６部、总机中继线１８条转让给抟风公司，交付时间为１９９６年３月１日；同月３０日，双方第三次签订房屋租赁补充合同，约定第二城建公司以１２万元的价款，将其食堂用具转让给传风公司。上述３份补充合同，均约定抟风公司于１９％年３月１日之前支付转让费。在履行合同中，第二城建公司于１９９６年３月１８日交付办公楼，西配楼于１９９７年１２月底交付，地下歌舞厅于１９９６年１月２４日交付，食堂于１９９５年１２月２１日交付，浴室、教室于１９９７年底交付，上述交付工作，双方均未办理书面交付手续。经有关电信部门批准，双方已按约定办理了电话的过户手续。双方对地下多功能厅设备和食堂用具的交付办理了移交手续，分别于１９９５年１２月２１日和１９９６年１月２４日交付。车库及停车场虽然双方未办理交付手续，但抟风公司已实际使用，值班室至今未作交付。传风公司于１９９５年１１月６日，向第二城建公司支付房屋拆迁补偿费及管理费３的万元，于１９９７年４月２９日，支付房屋租金５０万元，于１９９７年１２月１１日支付水电费５０万元，其他款项至今未付。
另查，１９９２年，第二城建公司经有关城市房屋建设的管理部门批准，在其院落内建设单宿楼，食堂及歌舞厅在该楼内，至今尚未取得房屋所有权证，其余房屋属于第二城建公司所有，已取得房屋所有权证。传风公司对所承租的办公楼及西配楼进行装修、改造。因双方就工程造价问题上意见分歧较大，经本院委托，北京永拓会计事务所有限责任公司对传风公司所实施的工程造价进行鉴定，确认已完工部分的造价为１３６６５０９１元，已到货但未安装部分的材料费价值１２１２４６５元。根据传风公司的单方委托，国家建筑工程质量监督检验中心于１９９９年１２月２７日作出国建质鉴（结）字（１９９９）第０１３Ａ号和第０１３Ｂ号鉴定报告，认定主楼（又称办公楼）地下室和１一４层、西配楼１一４层不满足《建筑抗震鉴定标准》的关规定，应进行加固处理。
上述事实，有第二城建公司的房屋所有权证、房屋租赁合同、３份房屋租赁补充合同、传风公司的付款凭证、国家建筑工程质量监督检验中心的两份鉴定报告、传风公司致第二城建公司的两份函，以及双方当事人陈述等证据在案佐证，经开庭质证，能够作为本案认定事实的依据。
本院认为，第二城建公司将其所有的房屋出租给传风公司使用，虽未办理房屋租赁的行政登记手续，但根据有关规定，不影响房屋租赁合同的有效性，双方签订的房屋租赁合同及３份房屋租赁补充合同系有效合同，均应自觉履行。虽然食堂及歌舞厅尚未取得房屋所有权证，但是在房屋建设的管理部门批准后建设的，第二城建公司对其具有所有权。第二城建公司出租该房屋不违反法律、行政法规的规定，不影响房屋租赁合同的有效性，对传风公司要求法院认定该合同为无效合同的请求，本院不予支持。合同约定如传风公司迟延交付租金满３个月，第二城建公司有权解除房屋租赁合同，现传风公司迟延交付租金已超过３个月，第二城建公司要求解除合同，理由正当，本院予以支持。在合同的履行过程中，第二城建公司首先应按约定将出租的房屋腾空，及时交付给传风公司使用。抟风公司称第二城建公司迟延交付办公楼、西配楼、浴室和教室等，因第二城建公司亦承认迟延交付情形，双方又未办理书面的房屋交付手续，第二城建公司对交付时间无法举证，本院应根据传风公司陈述的交付时间来确定。双方对停车场及车库的交付未办理书面手续，但没有影响传公司的实际使用，应视为已交付，对传风公司认为未交付停车场及车库之主张，本院不予采信。值班室虽未交付，因该院落由多家单位共同使用，在传风公司开始营业之前，由第二城建公司的保安人员在此办公，维持院内秩序，对抟风公司未造成损害，传风公司称已影响其履行合同，因证据不足，其理由不能成立。第二城建公司已实施了搬迁等行为，传风公司在接管房屋后，应按约定支付各项费用，而不应拖欠至今，其行为已给第二城建公司造成经济损失。第二城建公司要求传风公司支付搬迁费、管理费、房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。但第二城建公司迟延交抟房屋，减少了传风公司对房屋的实际使用时间，抟风公司支付的搬迁补偿费、管理服务费、租金也应相应减少，具体数额，由本院酌定。第二城建公司对此项诉讼请求的过高部分，本院不予支持。虽然第二城建公司违约在先，但不能免除传风公司接受房屋后迟延支付相关费用的违约责任，传风公司仍应支付相应的违约金。第二城建公司与抟风公司均存在违约情形，本院根据各自的过错程度酌情判定其违约责任。第二城建公司主张的违约金数额过高，其超出部分，本院不予支持。双方对传风公司用水、用电及供暖的计费标准未作具体约定，现第二城建公司仅以其自行制作的水费、电费、供暖费一览表，要求传风公司支付拖欠的水电费及供暖费，因证据不足，本院不予支持。传风公司在收到多功能厅设备、食堂用具，电话办理过户手续后，应按补充合同约定向第二城建公司支付转让费，第二城建公司要求其支付该项费用，理由正当，证据充分，本院予以支持。双方在３份房屋租赁补充合同中未约定违约责任，第二城建公司要求传风公司支付违约金，没有依据，本院不予支持。传风公司在承租期间，对办公楼、西配楼等进行装修改造，使原有房屋增值，因第二城建公司亦存在违约责任，在双方解除合同之后，第二城建公司应对传风公司给予相应的经济补偿。有关审计部门虽对装修改造工程的造价予以鉴定，但该项工程未作竣工验收，施工图纸不够齐备，同时亦需要适当折旧，所以，第二城建公司应向传风公司支付的经济补偿费用，本院对传风公司已完工部分的工程造价进行酌情判定，对尚未安装的施工设备及材料，由抟风公司自行处理。双方虽约定定金，在履行时，传风公司未支付定金，现抟风公司要求返还定金之请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国经济合同法》第二十九条第一款、第三十一条、第三十二条、第三十九条第二项第１目之规定，判决如下：
一、解除原告北京市第二城市建设工程公司与被告北京传风公司签订的房屋租赁合同及三份房屋租赁补充合同。
二、被告北京传风公司自本判决生效后十日内，将位于北京市宣武区长椿街西里七号院内的七号办公楼（含地下室）、西配楼（含地下室）、歌舞厅、食堂、浴室外、教室腾空，交付给原告北京市第二城市建设工程公司。
三、被告北京传风公司自本判决生效后十日内，向原告北京市第二城市建设工程公司支付自一九九六年五月一日至二０００年十一月三十日止的搬迁费、管理费、房屋租金一千零八十万元，并支付违约金二十万元；自二０００年十二月一日起，被告传风公司每日向原告北京市第二城市建设工程公司支付房屋使用费一万九千六百元，至房屋全部腾空时止。
四、被告北京传风公司于本判决生效后十日内，给付原告北京市第二城市建设工程公司电话、多功能厅设备、食堂用具的转让费七十九万二千零八十元。
五、原告北京市第二城市建设工程公司于本判决生效后十日内，给付被告北京传风公司经济损失一千一百万元。
六、驳回双方其他诉讼请求。
鉴定费十二万三千元，由原告北京市第二城市建设工程公司负担六万一千五百元（已交纳），由被告北京传风公司负担六万一千五元（已交纳）。
案件受理费十五万八千一百二十元，由原告北京市第二城市建设工程公司负担八万六千一百二元（已交纳），由被告北京传风公司负担七万二千元（本判决生效后七日内交纳）；反诉费八万五千五百五十元，由北京市第二城市建设工程公司负担五万五千元（本判决生效后七日内交纳），由北京传风公司负担三万零五百五十元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级有民法院。 |
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