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优先承租权纠纷案 |
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乌鲁木齐市离退休妇女干部联谊会立交桥玻璃服务部诉乌鲁木齐市第二中学与第三人串通提租使其退租后与第三人签订租房合同损害其优先承租权纠纷案
原告：乌鲁木齐市离退休妇女干部联谊会立交桥玻璃服务部（以下简称“服务部”）。地址：本市西河坝前街１７３号。
被告：乌鲁木齐市第二中学（以下简称“乌市二中”）。地址：本市西河坝前街９９号。
第三人：乌鲁木齐市疆北物资公司（以下简称“物资公司”）。地址：本市建设路９号。
１９９０年８月，原告服务部与被告乌市二中签订一份房屋租赁合同。合同规定：原告租被告２４平方米房屋一间，租期三年，从１９９０年８月１５日至１９９３年８月１５日；合同期满时，在同等条件下服务部有优先承租权。该合同还规定了违约责任的承担。１９９３年２至３月，及至合同期满前后，原、被告曾多次商谈续租事宜。此时，第三人物资公司亦要求承租此房，并表示每年愿付租金３万元，而原告只愿每年付租金２．５万元。１９９３年１０月７日，被告与第三人就该房屋出租事宜达成一份“房屋租赁的前提协议”，其中第三条规定：“乙方租用甲方此房屋每年的付费总金额为３．５万元……”。１０月８日，原、被告与第三人再次协商，原告表示愿出３万元租金续租该房，被告与第三人即表示租金已提高到３．５万元，并应原告的请求写了租金为３．５万元的“说明”。原告见此即表示放弃竞争，不再坚持续租。但要求被告支付５０００元违约金。经三方协商，第三人以被告名义向原告支付５０００元违约金，扣除租房期间的水电费等费用，实际给付原告３３２４．１７元。此后，原告搬出该房屋。１９９３年１０月３０日，被告与第三人正式签订房屋租赁合同书，规定年租金为１．５万元正。与此同时，双方还签订了一份捐资协议书，规定第三人每年给被告捐资１．５万元助学。原告见此合同，认为自己受骗，于１９９３年１１月８日起诉到乌鲁木齐市天山区人民法院，要求判令被告与第三人解除房屋租赁合同，确认原告对此房享有优先承租权。 被告乌市二中辩称：在我校与原告的合同到期时，首先确保了原告的优先承租权。１９９３年７月，我校曾通知原告须小幅度提高租金，原告表示最多只能出２．５万元。此时，第三人亦要求租房，并愿出租金３万元，我校将此情况告知原告，原告表示３万元租金太高，无法续租。在此情况下，我校将该房出租给第三人。原告知道后即开始反悔。后经三方协商，第三人以我校名义给原告赔偿５０００元，原告才同意搬出。现原告提出的请求既无事实依据，又无法律依据，请求法院驳回原告的请求。 第三人物资公司述称：１９９３年９月，我公司与乌市二中联系租房事宜，乌市二中提出年租金３万元，我公司便押了一张支票。１９９３年１０月８日，我公司与原、被告协商此事，当我公司提出年租金已提高到３．５万元时，原告表示不再竞争，但乌市二中必须给原告赔偿５０００元。经过协商，我公司以乌市二中名义给原告赔偿５０００元，原告即开始搬出。我公司与乌市二中的合同是合法的，原告的请求不合理。
【审判】
乌鲁木齐市天山区人民法院经审理认为：原、被告于１９９０年８月签订的房屋租赁合同，系双方在自愿、平等基础上协商一致签订的，内容、形式不违反法律、政策规定，应予以保护。被告与第三人隐瞒事实真相，将实际为１．５万元的租金谎称为３．５万元，欺骗了原告，使原告在不明真相的情况下，放弃了优先承租权，从而蒙受了损失。因此，被告与第三人签订的房屋租赁合同，法律不予保护，原告的诉讼请求予以支持。被告及第三人称原告是在收到５０００元赔偿金的情况下放弃竞争的，该５０００元是对原告的一种赔偿；又称因不懂法律，捐资助学１．５万元实际为租金的一种形式，双方的租金确为３．５万元，理由不充分，证据不足，不予认定。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（四）项、《中华人民共和国经济合同法》第三十一条、第三十九条第二款第（一）项之规定，该院于１９９３年１２月２０日判决： 一、被告乌市二中与第三人物资公司签订的房屋租赁合同为无效合同； 二、被告乌市二中支付原告服务部５０００元违约金（已给付）； 三、在同等条件下，原告对该２４平方米房屋享有优先承租权。 双方对判决表示服从，均未提出上诉。
【评析】
本案当事人间有两个房屋租赁合同，这两个合同的效力如何，是处理本案必须加以明确的问题。
第一个合同是原告与被告签订的房屋租赁合同。该合同中关于在同等条件下承租人享有优先承租权的约定是否有效，对此有两种不同的看法。一种看法认为，该约定无效。理由是我国法律和行政法规并没有关于在同等条件下承租人享有优先承租权的规定，该约定不应受法律保护。另一种看法则认为，该约定有效。理由是该约定是双方真实意思的表示。我们同意后一种看法。我国法律、法规确实没有规定房屋租赁双方当事人在合同中可以约定承租人在同等条件下享有优先承租权，但有关法律、法规也没有关于禁止这种做法的规定。在这种情况下，双方当事人在房屋租赁合同中约定在同等条件下承租人享有优先承租权并不违反法律，只要这种约定是双方经过协商一致达成的合意，是真实意思的表示，就应认为该约定有效，受法律保护。本案事实说明，原告与被告在合同中关于优先承租权的约定，是协商一致的真实意思的表示，应认为是有效的约定，自应受到法律保护。
第二个合同是被告与第三人签订的房屋租赁合同。按照前一个合同，在同等条件下原告享有优先承租权。如果被告如实告知原告该房屋继续出租的实际租金条件，原告是一定要继续承租的。由于被告与第三人恶意串通，将实际租金１．５万谎称为３．５万元，使得原告觉得租金太高而放弃继续承租，被告便与第三人签定了房屋租赁合同。可见，被告与第三人签订的房屋租赁合同，损害了原告的合法权益，原告提出在同等条件下继续承租该房屋，法院应该给予支持。
根据上述分析，法院确认前一个合同有效，后一个合同无效，明确原告在同等条件下对该房屋享有优先承租权，是正确的。
责任编辑按：
在我国现行法律制度中，对优先权制度的规定确实不多见，常见的恐怕就是《民法通则》第七十八条第三款关于按份共有财产出售时其他共有人的优先购买权，以及《城市私有房屋管理条例》第十一条关于租赁房屋出售时承租人的优先购买权的规定。但是，对民法中的优先权制度，不能以该两规定为限来理解，应该从优先权制度本身的含义来理解。 优先权是在特定法律关系中的一方当事人对第三人的一种在先的权利，它保护的是该方当事人因该特定法律关系所产生的一种特别需求或特殊利益，同时，并不损害对方当事人的利益。在房屋租赁关系上，承租人就有这种特别需求需要保护，即原租赁合同期满，出租人仍继续出租的，在同等条件下，承租人有优先承租权。因此，在理论上和实践上，都应当承认这种优先权制度是适用于房屋租赁关系的。在法律无明文规定情况下，按意思自治原则，也应当承认当事人的关于优先承租权的约定。本案为我们探讨优先权制度，提供了有益的经验。
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