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房地产纠纷四关键点 |
| 详细说明： |
有质量问题拒收房非上策晚还贷款不一定是好事买卖不可买卖的房屋风险自负诉讼案由要欲擒故纵———
编者按5月12日下午，本报与市律师协会联合推出了“关于房产买卖纠纷的读者咨询会”，这也是本报继“医疗纠纷咨询会”之后推出的第二个法律咨询专场。
在3个小时的咨询活动中，5位资深的房地产专业律师，对到会读者的个案进行了充分的分析，并就诸多共性问题给出了专业的建议，到会读者都反映受益匪浅。
应读者的要求，今后本报还将不定期地推出有关物业、汽车、交通事故等与百姓日常生活密切相关的专项咨询活动（如果您有好的建议也欢迎您提供话题），敬请广大读者关注。
关键点1
有质量问题拒收房非上策
读者诉苦
我买的房子现在到了收房阶段，但我发现房子有质量问题，房顶和承重墙上有裂缝，我肯定拒绝收房，但开发商不认错不说，还说我不收房就违约，而且要对此承担违约责任。明明是它没有提供质量达标的房子，是它违约在先，现在我不收房，怎么倒成了我违约？
重点提示
如果购房者与开发商没有特殊约定，那么只要开发商出具了二书、二表（住宅质量保证书、住宅使用说明书、建设工程竣工备案表、房屋面积测量表），就说明具备了收房条件，这时买房者要按期收房，否则就要承担违约责任。
律师团分析
不少购房人认为，商品房竣工验收合格后才能交付使用，商品房不应当出现质量问题。其实商品房的竣工验收是以抽查方式进行的，因而不能保证每一套商品房都合格，而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能存在差距。
律师支招
房屋有问题先保修
如果开发商按期交房了，相关的物业管理费也是从这天起计算的。如果房屋确实存在质量问题，购房人可以依据保修条款解决。可见，因质量问题拒绝收房并不是上策。
关键点2
晚还贷款不一定是好事
读者诉苦
我是第一次买房，没有经验，明天就要与开发商签合同了，但是我很不踏实。我看好的房是期房，明年八九月份交房。开发商让我明天先交首付而后签协议，并说按揭贷款要今年八九月份才能办下来。朋友说，我可以晚还几个月的贷款占了大便宜，可我不知道，这到底是福还是祸？
重点提示
晚还贷款绝对不是好事，“天上掉下来的馅饼”背后很可能隐藏着“陷阱”，开发商方面可能存在问题。
律师团分析
从常理说，开发商会在第一时间将房款装进自己的衣兜，实现资金回笼，不可能让购房者晚好几个月才还贷款。
一般来讲，这种情况很可能是开发商还没有和银行谈妥贷款的事，但由于该楼盘已经开盘，所以极有可能是开发商在没有拿到预售许可证的情况下就售楼。在这种情况下，交首付款并与开发商签协议，当然有风险。
律师支招
网上验证预售许可证真伪
如果购房者确实相中了房子，又非买不可，那么一定要开发商出示预售许可证，最好看原件。如果只能得到复印件的话，可以通过上网查询预售许可证的证号来验证该证的真伪。否则就不要交首付，更不要签合同。
关键点3
买卖不可买卖的房屋风险自负
读者诉苦
几年前，我从一建筑公司那里买了一套农村旧村改造时建的楼房，当时那个建筑公司负责承建该村的旧村改造工程。与城里的商品房相比，那房子相当便宜，且村里的风景也不错，只是当初买房就是“一手交钱、一手交货”，没有任何手续，连协议都没有，村里只给打了张“收据”。最近由于拆迁，村里要收回我那套房。遇到我这种情况应该怎么处理呢？
重点提示
城市户口的居民是不能购买农村村民住宅的，这类买卖行为无效，不受法律保护。
律师团分析
我国法律有明确规定，农村的房屋不能卖给城市户口的居民。由于农村的房屋会牵扯到宅基地的问题，宅基地属集体所有，因此农村的房屋也没有产权证，不能办理过户手续。
律师支招
只能请求补偿装修费用
城市居民购买农村住宅的行为应认定为无效。在司法实践中，一般情况下，村里收回那套房、退还你购房款应该没有问题，但你要有思想准备，村里对你是不会有什么补偿的。但是，你可以根据实际情况，要求适当装修费用的补偿。
关键点4
诉讼方向有技巧
读者诉苦
我买了一处商铺房，按照合同约定，商铺对着走廊的一面是玻璃幕墙，但我所看到的实物却是，这面玻璃幕墙有三分之一的面积被砌成了砖墙，原因是砌墙的地方正好是全栋大厦安装消防栓的地方。
当初开发商打广告时喊出的口号是“投资20万，回报200万”。可现在我的商铺租金估计要比邻家低1万至2万元。因为房屋现在已经升值，我要求开发商赔偿我20万损失，可开发商只同意赔2万。我不想退房，我的诉讼请求应以什么为由好？
重点提示
诉由的不同决定诉讼方向的不同，虽然侵权的事实只有一个，但若选择不同的诉由，结果往往会不同。
律师团分析
本案可以有两个诉由，一是欺诈，二是违约，但具体到本案的情况，打违约更好一些。
造成现房与合同约定不同的原因可能有二，一是设计变更，二是开发商在售房时故意隐瞒了整栋大楼中消防栓的位置。如果是开发商故意隐瞒了消防栓的位置，那么，买房人要负举证责任，而从现在的情形看，要证明这一点不太容易。也就是说，欺诈这条路不易走。
根据相关规定，设计变更时，开发商要在10天内告知买房人，15日内买房人有选择退房的权利。由于现房与合同中的约定不符，开发商违约显而易见。
律师支招
诉讼请求欲擒故纵
如果依自己的“想象”，要求租金损失赔偿的话，不太容易达到预期值。因为，本身现该地段的房产已经升值，再者，对商业利益的贬损不好评估。诉讼请求最好请求法院判令开发商完全、充分履行合同义务。
按照常理，整栋大楼的消防栓不可能拆除，这就意味着开发商已不可能完全、充分地履行合同。提出这样的诉求，实际上把“球”踢给了开发商，把所有问题留给开发商去解决。这时，虽然买房者的损失不好评估，但法院最后会依据公平原则，将这种损失“量化”。也就是说，买房者可以达到既保留了房产，又能拿到经济赔偿的目的。 |
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